利多？選購捷運宅前停‧看‧聽 - 消費者保護

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新北市捷運共構大樓「美麗景安」8名住戶指控，建商用輕質灌漿隔
間牆，隔音效果差，隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚，提告求償
。台灣高等法院認定，輕隔間未達最低隔音量44分貝，判建商賠每戶
4萬元定讞。

「美麗景安」是捷運新北市中和區景安站建造的捷運共構大樓，共19
層樓、279戶；因構造特殊採新式工法，室內隔間以「輕質灌漿牆」
隔戶，減輕建物重量，卻引來住戶抱怨隔音效果差。

高院認為美麗景安大樓的輕質灌漿牆隔音量，應等同建築規則「泡沫
混凝土」牆的44分貝；但該大樓隔音量僅42分貝，認定建物有瑕疵，
最近判決建商應該賠償修理費用。（聯合報 2013/03/17）


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捷運共構大樓交通方便，有上漲空間又能保值，成了投資客最愛，不
過礙於安全問題，不能用瓦斯、住戶抱怨開伙不方便；有些共構大樓
因為地下有捷運，沒有地下停車位，停車不是很方便；大部分都是套
房出租，出入也比較複雜，所以不見得住在捷運樓上就比較好……（
中天新聞 2011/01/18）


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「買房跟著捷運最賺」、「捷運是房價黃金軸線」、「捷運周邊房價
年投資報酬率高達三成」、「捷運房高額貸款」……逐捷運而居，已
經被房仲業、建築業與媒體等渲染成為一種穩漲、穩賺的投資房地產
標的！

誠然，捷運的確為消費者帶來交通便利性，更是必須鼓勵民眾搭乘大
眾運輸工具。但是，房地產業者也藉著捷運的便利性，讓消費者專注
在交易金額，認為捷運住宅都能穩賺不賠，而輕忽對於捷運住宅機能
與設施等其他條件的注意！


捷運住宅定義廣泛 消費者宜多詳查

捷運住宅並未有統一的定義，因此市場上對於捷運住宅的宣傳就有很
多解釋，只要跟捷運沾上邊的都可稱為捷運住宅，例如捷運車站周邊
附近的捷運住宅、捷運沿線的住宅也是捷運住宅，甚至有所謂「雙捷
運宅」，可能是距離兩捷運站等距離，也可能是兩條捷運路線交會換
乘之所在，前者消費者到任一捷運站都要步行十餘分鐘，後者則有實
質交通之便利性。建議消費者在看到捷運住宅時，應就該售屋廣告詳
加審視有無不實之情事。

由於法令與市場未有明確的捷運住宅定義，大致可以廣義與狹義區分
。

一）廣義的捷運住宅：是與捷運周邊或沿線有關的住宅皆可稱之，

二）狹義的捷運住宅：可以定義成以大眾捷運相關法規規定之「開發
用地」上所開發建築的住宅，可以分為聯合開發共構住宅、分構住宅
、捷運機廠聯合開發住宅，為次探討重點。


名詞解釋

土地開發（聯合開發）：依據「大眾捷運系統土地開發辦法」第3條
規定，「開發用地」係指大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地
區之土地，經主管機關核定為「土地開發」（即聯合開發）之土地。
「土地開發」係指主管機關自行開發或與投資人合作開發「開發用地
」，以有效利用土地資源之不動產興闢事業。該「土地開發」於修法
前稱為聯合開發，現則稱為土地開發（本文仍以多數人熟悉的聯合開
發稱之）。

捷運共構建物：係指聯合開發建物之結構與捷運設施（如車站出入口
、通風口、大廳層、捷運轉乘設施、及機廠用地等作立體化之開發使
用）之結構相連接，並傳遞載重之情形。如新店線古亭站、七張站、
中和線頂溪站等。

捷運分構建物：係指聯合開發建物與捷運設施結構分別獨立，永久結
構不互相影響者。分構建物的空間與動線設計，公共設施管理皆可與
捷運空間與設施完全獨立。

捷運機廠：係指提供捷運系統相關維修與營運設備之處所。一般提供
電聯車停放、調派、組裝外，並執行車輛、軌道設備、系統設備之定
期檢查、維修等工作。捷運機廠聯合開發係以其機廠基地上方的人工
地盤作為建築使用，例如新店機廠的「美河市」聯合開發個案。

上述三種捷運基地（捷運共構建物、捷運分構建物、捷運機廠）都有
納入聯合開發建築規劃之可能，其他尚有與捷運出入通道彼此連通的
建築物，該建築物多數為商業使用，於地下層、地面層或樓上層連通
，捷運建築與該建築物均為獨立的結構主體。


共構、分構注意細節多 勿輕信廣告增困擾

聯合開發大樓與捷運設施共構者，由於涉及公共工程與私有建物之互
相銜接，部分樓層須與捷運設施一併施作完成，開發過程中常衍生相
關結構體共構、使用動線衝突與協調等議題，例如通風口的面積大小
，會影響建築立面景觀，地下室的空間壓縮到停車位的排列與數量，
捷運的防洪閘門與電扶梯長度，會影響建築整體設計，屋頂冷水塔的
共用空間等。

捷運分構建築，其建築基地多位於捷運車站旁，因捷運建設需自籌財
源之需求，而納入聯合開發範圍，捷運分構建築與正常建築個案之建
築技術或法規要求相當，較無共構界面之衝突或需要協調之情事。

消費者於購買共構建物之住宅時，應注意捷運設施專屬空間與私有公
共設施產權之間的關係。該相關規範應於銷售契約與公寓大廈管理規
約明確載記。

由於聯合開發共構建物的捷運專屬設施空間，捷運局與原投資建商已
達成相關之協議，因此建商在推案銷售時，即應明確於銷售文件及契
約上作相關說明及註記，包括使用此等空間運用之權利義務、分管協
議書加註該空間權屬、社區規約對該空間設定為捷運設施空間的專用
範圍，最好附有竣工圖說，清楚標示其範圍並加註捷運設施使用空間
之字樣，以確保點交移轉過程不產生紛爭。

除了上述公共設施專有與分管協議等規定外，消費者對於捷運共構住
宅尚須注意下列事項：

1.注意公共設施的管理維護

共構建物因為站體設施與私有建物共同構築，其室內空間與管線設計
均有所關連，對於捷運設施機能與共構建物內部設施機能的維護管理
均須兼顧，於維修的經費分攤也應明定。因此，大樓管理委員會對於
公共設施的管理須更為投入，也應要慎選物業管理公司協助，以維護
整體共構建物的安全性。

2.注意建築物安全與噪音問題

大多數消費者對於捷運共構的建物，共同的疑點多為安全、噪音、震
動等問題。就結構安全而言，捷運設施屬公眾通行且使用次數極高的
交通設施，捷運施工單位與建築開發的建設公司，一般都會以較高的
標準，依循相關法規施工，不致有結構安全的疑慮。倒是噪音與震動
，會因個人感受程度的不同而有所差異；曾經有捷運共構大樓採用符
合建築標準的「輕質灌漿牆」，然因隔音效果較差，引發部分住戶向
消保官申訴的情事，建議消費者於購買捷運共構住宅時，應更謹慎實
地去感受。

3.注意有無天然瓦斯供應

部分捷運共構住宅，基於公共安全的考量，未接天然瓦斯管線，只能
倚賴用電，長期下來的電費可觀，賣方應於不動產說明書清楚表達外
，消費者也應考量自身的使用習慣，於購屋前仔細考量。

4.注意大樓管理良善與否

部分捷運共構住宅規劃小坪數住宅，戶數動輒數百戶，如果投資客比
重高，出租房客經常異動，這樣的住宅環境，應要求更高的大樓管理
品質。此外，某些捷運共構建築係為住商混合使用，可能樓下層規劃
為商業使用，部分樓層規劃為一般事務所，如果出入門廳動線規劃不
佳，大樓門禁管理不嚴，時日一久，極易影響整體環境品質，也是消
費者應留意之處。

5.注意停車空間規劃較少的限制

一方面基於鼓勵搭乘大眾運輸，一方面基地捷運設施空間的限制，大
多數捷運共構住宅的停車數量較建築技術標準為少，甚至未有停車空
間之規劃，又加上捷運車站附近的機車與行人較多，自有汽車的停車
較為不便。

6.注意機車空間規劃於建築內的通道安全

部分共構建築附近缺少機車或自行車停車空間，經地方政府都市設計
審議要求，有的會在建築基地的法定空地內，設置機車或自行車停車
格，有的則規劃設置於建築物室內，雖然都會有獨立的出入通道，但
該停車設施可能與部分大樓私有公共設施連接，宜注意其安全管理與
公共設施管理。

7.政府分回房屋的管理

聯合開發建築通常由地主、投資人與政府共同合作開發，因此政府於
開發後會分回部分樓地板面積，分回之住宅，多會以標售方式處分，
或許也會提供作社會住宅或出租住宅使用，也有分回之建築作為里民
中心、社教中心等公益目的使用，該用途均與未來大樓整體維護管理
有關。

捷運局為保障大眾捷運系統公共設施維護管理的必要性與安全性，通
常會與投資建商定有相關之約定，例如：對於特別約定之樓層、屋頂
平台設有捷運出入口通道及捷運車站設施部分，區分所有權人依「大
眾捷運法」規定，不得阻擾大眾捷運系統路線及其設施之勘測、施工
及維護；同時區分所有權人移轉時應告知買受人，要求買受人遵守前
該約定；區分所有權人應同意前開設施無償提供台北政府捷運局使用
，日後由台北市大眾捷運股份有限公司負責管理維護，並提供捷運旅
客轉乘及公眾使用，區分所有權人不得占為己用，且日後不得透過區
分所有權人會議決議之方式變更使用方式等。


消基會呼籲

提醒消費者

1. 捷運聯合開發基地投資興建時，捷運局與投資建商的約定條款、
投資建商第一次銷售房屋時與購屋者的約定條款等內容，於日後有再
轉售或購買時，皆應明確注意該特殊管理規定。

2. 消費者對於物業管理公司必須慎選，由於捷運住宅型態與一般大
樓不同，管理方式也會不同，很多設施會有共同管道或公用的部分，
如何進行區隔，需要仔細討論。

3. 呼籲消費者，捷運沿線未來可能將有更多聯合開發大樓，如何避
免消費糾紛？唯有在購買前針對上述要件仔細檢視、審慎思考，若覺
得能夠接受再行購買。


建議建設公司、仲介業者或賣方

1. 應於銷售房屋不動產說明書列舉，給予消費者必要的提醒。

2. 建造前應規劃完善、瞭解捷運共構的一些相關設施配置，施工時
善盡注意義務，過去已經發生不少實際案例，應引以為鑑，倘若已發
生糾紛者，建議應積極與消費者妥善協商，以免未來建設公司想投標
新的聯合開發案時卻發現糾紛頻仍，產生負面影響。


建議主管機關捷運局

1. 聯合開發案應督導投資人（建設公司），注意建築工程的品質，
包括動線的規劃，應該跟捷運設施要能獨立出入，以避免住家跟捷運
出入口有太多衝突的機會，公共設施及共同捷運設施管理維護與大樓
公共設施的管理維護，可能的話也必須做區分。

2. 當住戶與建商間有爭議發生時，應積極協助消費者，請原來的建
設公司出面處理，否則將協助消費者採取行動或在業者未來申請聯合
開發案時將其列為黑名單。



財團法人中華民國消費者文教基金會

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